Eurêka ! Alors que les États-Unis sont aux prises avec une pénurie enormous de logements, une option probable se joue actuellement en Californie – et l’État a peut-être trouvé de l’or.
Au cours des deux dernières années, de minuscules maisons, connues sous le nom d’unités d’habitation accessoires, ou ADU, ont rempli les arrière-cours de San Jose à San Diego après que les législateurs de l’État ont commencé à éliminer les obstacles permettant aux propriétaires de construire sur leur superficie limitée. Les règles de zonage unifamilial – souvent citées comme un facteur contribuant à la pénurie de logements abordables – ont été assouplies en vertu d’une série de lois promulguées alors que la pandémie exacerbait la crise du logement.
Les propriétaires ont été amorcés pour l’occasion. Une indigenous de la région de la baie a pu élever ses enfants près de sa famille en construisant une unité de 325 000 $ dans le jardin de ses dad and mom à San Jose. Un propriétaire de San Diego a ajouté une unité de deux chambres dans son jardin, contribuant ainsi à atténuer la pénurie de logements pour les étudiants de la région. Ils ont tous les signes extérieurs d’une maison ordinaire – cuisines, chambres à coucher et eau courante – juste réduits à aussi peu que 150 pieds carrés.
La Californie a approuvé des permis sur 22 663 ADU en 2021, contre 8 905 en 2018, selon une analyse des données de l’État par le Terner Heart for Housing Innovation de l’Université de Californie à Berkeley. Dans l’ensemble, l’État a ouvert la voie à la construction d’au moins 63 456 ADU entre 2018 et 2021, selon le rapport du Terner Heart.
Les nouveaux ADU ont à peine mis un frein à la pénurie de quelque 2 tens of millions de maisons dans l’État, a-t-elle déclaré, bien qu’elle fasse sa component en construisant l’une des siennes sur sa propriété de Burbank.
“Je pense que cela va aider à l’abordabilité”, a déclaré Hepp à propos de la marketing des ADU par l’État. “Mais je pense que nous sommes encore loin” de l’endroit où l’offre de logements est suffisamment élargie pour augmenter l’abordabilité, a-t-elle ajouté.
Selma Hepp, économiste en chef de CoreLogic. Avec l’aimable autorisation de Selma Hepp
Alors que la révolution ADU en Californie est dans sa period naissante, elle offre un aperçu de la façon dont d’autres États pourraient mettre en œuvre leurs propres stratégies de logement abordable. L’Oregon, le Maine et le Nebraska, ainsi que des villes comme Miami, ont promulgué des lois similaires à celles de la Californie. D’autres États, dont New York et Washington, envisagent également une législation ADU.
Les partisans de la construction à furthermore haute densité ont un gros vent arrière : l’abordabilité du logement diminue, et rapidement.
Pendant ce temps, le loyer médian était de 1 942 $ en janvier et a augmenté d’une année sur l’autre, selon Rent.com.
Cela signifie que le locataire kind devrait gagner au moins 77 680 $ pour éviter la menace de devenir pauvre en logement, c’est-à-dire lorsque les gens dépensent plus de 30 % de leur revenu en frais de logement. Pour qu’un acheteur de maison typique atteigne cette mesure de solidité financière, il devrait gagner 90 400 $.
Derrière la hausse des coûts se cache un marché national du logement gravement sous-approvisionné, qui, selon une estimation de Fannie Mae, manque d’environ 3,8 thousands and thousands de logements. S’attaquer à ce déséquilibre entre l’offre et la demande contribuerait à atténuer la crise de l’accessibilité financière, selon les économistes, et nulle element cela n’est as well as crucial qu’en Californie, où la pénurie de logements représente la moitié du overall countrywide.
Une Villa ADU à San Jose, en Californie. miller.photograph pour Villa
Pour tenter de résoudre la crise, les législateurs californiens se sont mis d’accord sur des règles facilitant la development sur leurs terres par les propriétaires urbains, notamment le California Household Act, qui permet aux propriétaires de construire jusqu’à quatre unités supplémentaires sur leurs lots existants. Seuls les propriétaires individuels sont autorisés à le faire, pas les entreprises privées.
Les législateurs l’ont présenté comme un gagnant-gagnant : les propriétaires peuvent ajouter de la valeur à leur propriété – et dans certains cas apporter des revenus supplémentaires en louant leurs maisons – tandis que l’État aborde son énigme sur la façon d’encourager la development de maisons dans ses zones les plus peuplées. où les terrains à bâtir sont chers et peu nombreux.
selon lui, étaient dus à une mauvaise planification urbaine ou au soutien de “la croissance pour le bien de la croissance”..”
Il a également décrié “donner nos communautés à l’industrie de la building”.
Certes, les lois de l’État ne sont pas la panacée. Même si la building d’ADU est légale au niveau de l’État, les propriétaires doivent toujours se conformer aux ordonnances locales, dont certaines rendent la development très difficile. Et la building d’une ADU coûte généralement entre 100 000 et 300 000 bucks, ce qui est financièrement prohibitif pour de nombreuses personnes.
Par exemple, Hepp – une personne qui go well with le marché du logement de manière professionnelle – a détaillé le processus extended et ardu qu’elle a dû endurer lors de la design de son ADU. Les ordonnances de zonage à Burbank semblaient opaques pour elle et les agents immobiliers qu’elle a consultés, et elle n’a pas pu obtenir de “vraies réponses” de la aspect des autorités locales ou des specialists immobiliers, a-t-elle déclaré.
ADU de Hepp à Burbank. Avec l’aimable autorisation de Selma Hepp
“J’ai un doctorat en logement, et c’était toujours si compliqué, déroutant et stressant pour moi”, a-t-elle déclaré. “Je ne peux tout simplement pas imaginer ce que c’est pour les autres.” Après approximativement trois ans, l’ADU de Hepp est terminée et en attente d’inspection.
Malgré ses difficultés, Hepp a prédit que si l’État carry on de peser sur le problème et éduque les gens sur la façon dont ils peuvent construire de petites maisons, une vague de design plus significative s’ensuivra. En fin de compte, la pénurie de logements pourrait être atténuée, a-t-elle déclaré.
Les propriétaires californiens ne sont pas les seuls à gagner de l’argent grâce aux nouvelles lois.
De la ruée vers l’or de 1849 à l’ascension de la Californie au XXIe siècle en tant que capitale technologique mondiale, les entrepreneurs ambitieux visant la transformation sociale et économique font partie de l’ADN de l’État. Les petites maisons comme alternative à la crise du logement ne sont pas différentes.
Les capital-risqueurs ont versé des hundreds of thousands dans des startups qui aident à autoriser, fabriquer et installer des ADU au cours des dernières années.
Villa, une entreprise basée à San Francisco qui a construit des centaines d’ADU préfabriqués, a reçu 15 thousands and thousands de dollars d’Atomic, une société d’investissement dirigée par Jack Abraham, le fondateur de la société de télésanté de 2 milliards de bucks Him & Hers, en août 2021. Adobu, un autre Bay Une entreprise de la région qui construit de minuscules maisons en Californie et à Washington, a levé 25 thousands and thousands de bucks depuis 2018 auprès d’investisseurs comme le PDG de Redfin, Glenn Kelman.
James Connolly, cofondateur et PDG de Villa. Villa
Les deux sociétés cherchent à s’étendre à d’autres États.
“La façon dont la Californie va, le reste de la nation aussi”, a déclaré James Connolly, cofondateur de Villa. “Je suis vraiment optimiste non seulement pour l’entreprise, mais aussi pour notre capacité à avoir un effects sur la crise du logement au sens substantial.”