Source : Tableau de bord des risques de l’EBA pour le deuxième trimestre 2023
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L’inquiétude vient en partie d’une pénurie de transactions qui dure depuis plus d’un an maintenant, ce qui rend difficile la comparaison de la valeur des propriétés avec les transactions réelles, selon des personnes proches du dossier, qui ont demandé à ne pas être identifiées car les discussions sont privées.
Les banques s’appuient fréquemment sur les estimations des évaluateurs immobiliers.
Même si de nombreux prêteurs ont subi des conséquences négatives sur leurs prêts immobiliers commerciaux, ils pourraient être contraints de mettre davantage d’argent de côté pour couvrir les pertes si ces évaluations s’avèrent trop optimistes, ont déclaré certaines sources.
Un porte-parole de la BCE a refusé de commenter. L’organisme de surveillance a déjà souligné que l’immobilier commercial était un point central pour les superviseurs.
Plusieurs banques européennes ont multiplié les prêts CRE au cours de la dernière décennie pour soutenir leurs revenus alors que les taux d’intérêt négatifs érodaient la rentabilité. Mais cette classe d’actifs a déjà été durement touchée par la montée du travail à domicile et des achats en ligne pendant la pandémie, avant que la hausse rapide des taux d’intérêt ne fasse encore baisser la demande. Les prix ont plongé aux États-Unis et au Royaume-Uni et ont commencé à baisser sur les marchés de la zone euro, notamment en Allemagne.
« Les fragilités du secteur CRE constituent une source majeure de risque de crédit pour le secteur financier », a déclaré mardi le Fonds monétaire international dans un rapport. Le FMI a déclaré que les prix mondiaux pourraient baisser de plus de 10 % au cours de l’année prochaine sur plusieurs segments dans un scénario extrême, avec un « effet significatif » sur les petits prêteurs.
Les échanges avec les évaluateurs au cours des derniers mois s’inscrivent dans le cadre des efforts plus larges de la BCE visant à détecter les difficultés potentielles chez les prêteurs, selon les sources.
CBRE Group Inc. Jones Lang LaSalle Inc. et Cushman & Wakefield Plc comptent parmi les plus grands fournisseurs d’évaluations immobilières en Europe.
Les évaluateurs prennent généralement en compte les transactions comparables récentes lors de l’évaluation des propriétés, mais le manque de transactions rend plus difficile la détermination des valeurs à fixer. Cela est dû au fait que les vendeurs sont réticents à accepter des prix nettement inférieurs à la valeur comptable.
Les régulateurs s’inquiètent du fait que les évaluateurs et les banques ont mis du temps à réduire les prix en conséquence, ont indiqué les sources.
La BCE a déclaré l’année dernière que ses inspections auprès des prêteurs avaient montré que l’évaluation des garanties « constituait un angle mort pour de nombreuses banques », certaines entreprises ne mettant pas à jour leurs rapports d’évaluation. Dans certains cas, les banques ont accepté les évaluations fournies par les clients plutôt que de demander un rapport indépendant.
Les valorisations allemandes adoptent une vision du marché à long terme, ce qui signifie que les prix ont tendance à être moins volatils que ceux des États-Unis et du Royaume-Uni, qui ont déjà connu de brusques ajustements en raison de la hausse des coûts d’emprunt.
Les valorisations des bureaux à Londres ont baissé de plus de 17 % sur un an jusqu’en juin, soit plus de deux fois la baisse enregistrée à Francfort, selon BNP Paribas Real Estate.
Certains prêteurs ont décidé de reconnaître les réductions de valeur sur les garanties. Deutsche Bank AG a constaté une « faiblesse persistante » dans l’immobilier commercial au deuxième trimestre et a déclaré que les dépréciations associées ont contribué à presque doubler les provisions pour pertes sur prêts de sa banque d’investissement.
Les banques régionales allemandes ont constitué environ 400 millions d’euros (423 millions de dollars) de réserves au premier semestre.
Les transactions sur d’autres marchés ont également plongé, les ventes d’immobilier commercial parisien au troisième trimestre atteignant leur plus bas niveau depuis plus de 13 ans, selon le fournisseur de statistiques Immostat.
(Mises à jour avec commentaires du FMI au sixième paragraphe, transactions de Paris en dernier)
