En juillet de cette année, le maire de Nuremberg a célébré la pose de la dernière poutre au sommet du bâtiment Quelle réaménagé, un symbole monumental des années 1950 de la renaissance économique de l’Allemagne d’après-guerre. Réaménagé avec des bureaux, des commerces et des logements, une grande partie du complexe géant devait ouvrir ses portes en 2024.
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Toutefois, ces dernières semaines, le promoteur du site, Gerch Group, qui compte 4 milliards d’euros de projets en construction, a déposé une procédure d’insolvabilité, aux côtés de l’une de ses sociétés de projet liées au développement.
La date d’ouverture est désormais incertaine.
C’est un nouveau coup dur pour un marché immobilier qui est ébranlé par la fin de l’ère de l’argent bon marché, mais cela montre également qui est le plus vulnérable au bouleversement. Alors que les craintes des investisseurs au cours de la crise immobilière actuelle se sont concentrées sur les propriétaires, les difficultés de Gerch et de ses semblables montrent que les promoteurs – les entreprises propriétaires des projets de construction – sont ceux qui courent un danger imminent.
«Les promoteurs de projets sont confrontés à l’augmentation des coûts de construction, à la hausse des taux d’intérêt et à la baisse des prix», explique Marlies Raschke, codirectrice du département restructuration et insolvabilité du cabinet d’avocats Noerr.
« Nous avons vu plusieurs d’entre eux déposer leur bilan ces dernières semaines et nous en attendons davantage. »
Aux côtés de Gerch, la société munichoise Euroboden, qui compte parmi ses collaborateurs des architectes vedettes tels que David Chipperfield, est en procédure préliminaire d’insolvabilité. Le groupe Project Immobilien a également déposé une demande d’insolvabilité en août avec plusieurs de ses sociétés de projet, une partie des travaux faisant l’objet d’un appel d’offres pour de nouveaux entrepreneurs, selon un porte-parole de l’administrateur préliminaire.
Les trois sociétés n’ont pas répondu aux demandes de commentaires.
L’histoire continue
Les développeurs du monde entier sont confrontés à des problèmes similaires. En Australie, Porter Davis fait partie des constructeurs d’habitations qui ont été mis en liquidation cette année après une hausse des coûts et une baisse de la demande.
En Suède, la hausse des faillites est due au ralentissement du secteur de la construction, tandis qu’en Finlande, les mises en chantier pourraient plonger à des niveaux jamais vus depuis les années 1940, selon le lobby de la construction du pays.
Il s’agit d’un changement de fortune rapide après des années de taux d’intérêt au plus bas, lorsque l’argent affluait dans l’immobilier alors que les investisseurs étaient à la recherche de rendement. Des promoteurs comme Gerch pourraient confortablement charger leurs projets avec une dette bon marché et les vendre sur un marché où les prix ne cessent d’augmenter.
L’ambiance est très différente maintenant. Les transactions immobilières allemandes de bureaux sont à leur plus bas niveau sur 12 mois glissants depuis au moins 2014, selon la société immobilière Savills. Vonovia SE, un grand propriétaire foncier, a averti dans ses résultats financiers que les nouveaux projets de construction sont « à peine viables ».
« La rapidité de la correction est significative », déclare Henning Koch, patron de Commerz Real, l’un des plus grands investisseurs immobiliers allemands. « La récession sur le marché immobilier allemand a commencé il y a un an et demi et maintenant, au cours des 2-3 derniers mois, nous avons vu de plus en plus de promoteurs faire faillite. »
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Les promoteurs sont particulièrement vulnérables en raison de l’effondrement de la valeur des terrains, ce qui rend les projets plus risqués.
Alors que les taux d’intérêt ont grimpé, les investisseurs ont exigé des rendements locatifs plus élevés pour compenser, ce qui fait baisser le prix qu’ils paieront pour un site fini. Les coûts de construction augmentent également et les promoteurs doivent mettre davantage d’argent de côté pour faire face à des dépenses imprévues.
Pris ensemble, tous ces facteurs diminuent la valeur sous-jacente des terrains des promoteurs.
Cela bouleverse également l’économie du développement immobilier, la baisse des prix signifiant que certaines entreprises peuvent perdre de l’argent simplement en finissant un bâtiment.
Par exemple, Aggregate Holdings SA, l’empire immobilier en perte de vitesse dirigé par Cevdet Caner, a dû remettre les clés du projet QH Track de Berlin au créancier Oaktree Capital Management. Frappé par des dépassements de coûts, il a tenté de négocier avec les prêteurs pour financer le projet jusqu’à son achèvement, mais les négociations ont échoué.
État inachevé
Le boom du développement en Allemagne a été alimenté en partie par les prêteurs mezzanine, dont Corestate Capital, qui étaient prêts à accorder des prêts importants à des promoteurs disposant de peu de fonds propres. Cela a fonctionné lorsque des projets partiellement construits ou non encore démarrés pouvaient être vendus à terme à des fonds de pension heureux de payer à l’avance un site achevé. La correction du marché a laissé les promoteurs sans ventes à terme convenues dans les limbes, aux prises avec une dette onéreuse et des coûts galopants.
« Normalement, nous recherchons de l’argent frais auprès des bailleurs de fonds existants (actionnaires, investisseurs) pour tenter de mener à bien le projet », explique Christoph Morgen de Brinkmann & Partner, qui a agi en tant qu’administrateur d’insolvabilité pour certains petits promoteurs. « Cela entraîne généralement une perte de temps, cela interrompt le processus de construction. Et tout le temps, ça devient de plus en plus cher.
Les créanciers en prennent note. Un banquier allemand de haut rang affirme que sa banque tente d’établir des liens avec certains des promoteurs immobiliers les plus solides du pays, afin de pouvoir les inciter à prendre le relais si un bâtiment rencontre des difficultés.
Des développements grandioses dans un État inachevé peuvent également devenir une horreur civique et un problème politique s’ils restent trop longtemps en sommeil.
À Nuremberg, la mairie se dit « confiante » que le projet Q se poursuivra, après avoir reçu des bruits positifs de la part des différents propriétaires des différentes parties du vaste complexe.
«Les propriétaires veulent réaliser leurs projets sans tenir compte de l’insolvabilité du groupe Gerch», indique la mairie dans un communiqué. « Du côté de la ville, nous soutenons en poursuivant tous les processus de planification et d’administration.
Douleur des retraités
L’exposition des investisseurs particuliers et des petits fonds de pension, qui se sont rués sur l’immobilier pendant les périodes de boom, ajoute une autre dimension politique délicate. Leur implication peut compliquer les négociations, surtout si de nouveaux fonds sont nécessaires. Raschke de Noerr estime que les fonds de pension allemands – tels que ceux destinés aux médecins, avocats ou dentistes – pourraient être limités dans leur capacité à fournir davantage de liquidités pour des raisons réglementaires.
Certains investisseurs particuliers sont exposés aux promoteurs via des obligations à haut rendement. Les détenteurs d’obligations d’Euroboden, par exemple, se préparent à une prochaine réunion des créanciers. Cette catégorie de créanciers se trouve souvent dans une position plus faible que les autres créanciers.
Alors que le financement bancaire est généralement lié à des projets ou à des bâtiments, de nombreuses obligations de pacotille sont émises au niveau d’une société holding avec peu de sécurité, ce qui réduit les chances de récupérer de l’argent.
« Du point de vue des détenteurs d’obligations, les intérêts perçus sur ces obligations ces dernières années étaient beaucoup trop faibles », déclare Daniel Bauer, président du conseil d’administration de SdK, un groupe d’investisseurs allemand. « Ils prenaient un risque comparable à celui des actions. »
Les défauts des promoteurs nuiront également au secteur immobilier dans son ensemble. Les constructeurs résidentiels manquent déjà de travail, avec plus d’une entreprise de construction sur cinq interrogée par l’Institut Ifo signalant des projets annulés. C’est le pire depuis le début de l’enquête en 1991.
« C’est un signal d’alarme pour le secteur des matériaux de construction et de la construction », déclare Ralf Moldenhauer, associé principal du Boston Consulting Group à Francfort. « Nous nous attendons à voir davantage de stress dans ce secteur également. »
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