- Pour trouver des offres, Dion McNeeley se concentre sur le nombre de jours pendant lesquels une propriété est sur le marché.
- L’investisseur cible les biens cotés au moins trois fois la moyenne.
- La stratégie des « jours sur le marché » l'a aidé à négocier une baisse de 100 000 $ avec un vendeur.
L’investisseur immobilier Dion McNeeley avait l’habitude de donner la priorité à la rapidité lorsqu’il faisait une offre.
« Au cours des 10 premières années d'investissement, je voulais être rapide. Je voulais recevoir une offre dans un délai d'un jour ou deux après qu'une propriété ait atteint le MLS », a déclaré l'investisseur chevronné à Business Insider, faisant référence au service d'annonces multiples.
Désormais, avec un portefeuille de 16 logements qui génère suffisamment de flux de trésorerie pour couvrir largement son style de vie, McNeeley se concentre moins sur l'acquisition rapide de propriétés et se préoccupe davantage de trouver la meilleure offre. Pour ce faire, il prête attention à une mesure spécifique : le nombre de jours qu’une propriété est sur le marché.
De manière générale, plus une maison est sur le marché depuis longtemps, plus le vendeur sera motivé. « Longue » correspond à la durée moyenne pendant laquelle une maison reste sur le marché, qui varie selon l'emplacement. Dans certaines régions, la moyenne pourrait être de 10 ; dans d’autres, cela pourrait être 30.
McNeeley, qui étudie quotidiennement son marché à Tacoma, dans l'État de Washington, sait que la maison moyenne reste en attente pendant six à neuf jours, au moins en décembre 2024.
Sa règle de base est de prendre la moyenne et de la tripler. C'est le numéro que vous recherchez lorsque vous consultez des annonces. Dans son cas, il a arrondi la moyenne à 10 et recherche spécifiquement les logements inscrits depuis au moins 30 jours.
Lorsqu'il tombe sur une propriété qui lui plaît et qui répond à ses critères de jours de commercialisation, il lui fait une offre qui lui procurera le rendement qu'il recherche.
Par exemple, la dernière propriété qu’il a achetée – un duplex qui nécessitait beaucoup de travaux – était sur le marché depuis plus de 100 jours. Il était proposé pour 500 000 $, mais sur la base des rénovations que McNeeley devrait effectuer, il a calculé que l'accord ne fonctionnerait que s'il pouvait l'acheter à un prix nettement inférieur. BI a vérifié toutes ses revendications de propriété.
« J'ai offert 400 000 parce que c'est le chiffre qui me paraissait logique », a déclaré McNeeley. Son offre a déclenché une négociation de deux mois. « Je ne suis jamais passé de 400. Il est passé de 500 à 477, puis de 444 à 422. Lorsque j'ai reçu une autre offre acceptée ailleurs, je les ai contactés pour leur dire que je retirais mon offre. Ils ont dit : « Nous prendrons vos 400 ». «
Si vous recherchez une maison qui est sur le marché depuis plus longtemps que la moyenne, il se peut qu'elle ait un problème et il est important de faire preuve de diligence raisonnable. Ou bien, il pourrait simplement être mal répertorié.
« Peut-être que l'agent était paresseux et a pris de mauvaises photos ou qu'il ne les a pas répertoriées correctement », a déclaré McNeeley.
Dans son cas, c'était un peu des deux : la propriété, qu'il a achetée en juillet 2023, a fini par nécessiter 62 000 $ de rénovations, ce à quoi il s'était préparé, et ce n'était pas ce qui figurait sur l'annonce. Il s'agissait d'une maison unifamiliale, mais il s'agissait en réalité d'un duplex, ce qu'il a découvert en appelant les sociétés de gaz et de services publics et en leur demandant combien de compteurs il y avait.
« Il y avait deux compteurs pour l'électricité et deux compteurs pour le gaz. Tout ici était en duplex, mais la photo ressemblait à une maison, et l'agent immobilier l'a répertoriée comme une maison », a-t-il déclaré.
En discutant avec la compagnie gazière, il a appris que le gaz n'avait pas été payé depuis des mois et avait été coupé, indiquant en outre qu'il pourrait travailler avec un vendeur motivé.
« C'est l'une des raisons pour lesquelles, lorsque j'ai proposé 400 000, je n'ai pas augmenté le chiffre », a-t-il déclaré, pensant : « Si le vendeur doit vendre, il prendra mon numéro. S'il n'est pas obligé de vendre, il Ils le laisseront simplement répertorié, ou ils le retireront et ne le vendront pas. Ainsi, vous n'êtes pas toujours assuré d'obtenir une offre basse acceptée. Parfois, les gens ne sont pas obligés de vendre – ils sont simplement prêts à le faire pour un prix plus élevé. montant. »
