L’immobilier commercial américain se retourne contre le prêteur allemand PBB

  • Les investisseurs s'inquiètent des prêts accordés par la Deutsche Pfandbriefbank (PBB) à l'immobilier commercial américain.
  • Les actions et les obligations de PBB ont chuté après une augmentation des défauts de paiement sur le marché immobilier aux États-Unis.
  • PBB est confrontée à des craintes de contagion en Europe et pourrait ne pas verser de dividende cette année.

Andreas Arndt est confronté à un bilan.

Les investisseurs s'inquiètent des prêts accordés par la société à l'immobilier commercial aux États-Unis depuis qu'elle a revu à la baisse ses prévisions de bénéfices en novembre. Un hedge fund qui détenait ses actions il y a seulement un an parie désormais contre elles. Les choses ont atteint un point culminant la semaine dernière, lorsque ses obligations et ses actions ont chuté à des niveaux record, après que l'augmentation des défauts de paiement sur le marché immobilier américain ait frappé deux prêteurs à New York et à Tokyo, suscitant des craintes de contagion.

Pour calmer les investisseurs, Arndt, 65 ans, a publié un communiqué affirmant que PBB afficherait toujours un bénéfice pour l'année dernière, malgré ce que la société a qualifié de “plus grande crise immobilière depuis la crise financière”. Les actions ont plongé de 5,7%.

La nervosité du marché a placé PBB, dont le prédécesseur a été renfloué lors de la crise financière, au centre des craintes d'une propagation des troubles du marché immobilier américain à l'Europe. Opérant depuis une banlieue de Munich, Arndt a accumulé une exposition d'environ 5 milliards de dollars auprès des emprunteurs immobiliers américains depuis que le gouvernement allemand a vendu une grande partie de sa participation dans sa société peu connue. Aujourd’hui, l’ancien dirigeant de Deutsche Bank AG est confronté à sa plus grande épreuve alors qu’il cherche à sauver son héritage.

Arndt a refusé de commenter par l'intermédiaire d'un porte-parole.

PBB n'est pas le seul à subir les conséquences du bouleversement immobilier. Les obligations d'Aareal Bank AG et de LBBW, qui ont acquis en 2022 un prêteur basé à Berlin et fortement exposé aux promoteurs allemands, ont également été touchées la semaine dernière alors que les investisseurs scrutaient leurs expositions immobilières. Le renversement soudain et rapide d’une longue période de coûts d’emprunt record a mis les promoteurs sous pression et a dégonflé les prix de l’immobilier à travers le monde.

Mais dans le contexte de malaise mondial, les immeubles de bureaux aux États-Unis – où PBB a consenti d’importants prêts – s’en sortent particulièrement mal. En juin de l'année dernière, plus de la moitié des prêts accordés par la banque au sein de son unité dominante de financement immobilier concernaient des immeubles de bureaux. L'exposition américaine de l'unité, à 4,8 milliards d'euros (5,2 milliards de dollars), dépassait de loin les fonds propres totaux du prêteur de 3,3 milliards d'euros.

Arndt, qui a rejoint le conseil d'administration en 2014 et est devenu PDG deux ans plus tard, a fait de l'expansion dans la plus grande économie mondiale une pierre angulaire de sa stratégie, en ouvrant un bureau à New York en 2018. En quelques années, l'exposition de l'entreprise à l'immobilier commercial américain l'immobilier est passé de zéro à 15 % de son volume total de financement immobilier.

Cette initiative s’est avérée inopportune lorsque la pandémie de Covid-19 a alimenté une tendance vers des modalités de travail hybrides et soulevé des questions sur le nombre de bureaux encore nécessaires. Le cours de l'action de PBB a atteint un sommet juste avant que la pandémie ne commence à ébranler les marchés il y a quatre ans, pour ensuite plonger d'environ 60 % dans les semaines suivantes. Les hausses des taux d’intérêt de l’année dernière ont aggravé la situation.

L'expansion de PBB sur le marché américain des bureaux « s'est produite très tard » dans le cycle, a déclaré l'investisseur activiste Petrus Advisers dans une lettre publique adressée au président de PBB, Louis Hagen, en décembre. Le résultat de cette poussée a été « désastreux » puisque les provisions pour crédits ont explosé.

Petrus était actionnaire de PBB au début de l'année dernière, avec une participation d'environ 3 %, mais a depuis commencé à parier contre elle, l'un des nombreux investisseurs à le faire. L'intérêt à découvert pour le titre a bondi à plus de 17 % à la fin de la semaine dernière, selon les données compilées par S&P Global.

Un porte-parole de la banque a déclaré que PBB s'était développée aux États-Unis « dans le cadre de sa stratégie de diversification géographique », ajoutant que ses activités dans ces pays étaient limitées à « quelques villes ». Ses prêts de bureaux sont tous destinés à des propriétés qui tiennent compte des changements depuis la pandémie de Covid, a déclaré le porte-parole. Ils ont également des taux d’occupation « élevés ».

C'est une expérience amère pour PBB. Le prêteur a été créé en 2009 à partir des éléments fonctionnels laissés par l'effondrement de Hypo Real Estate, un prêteur hypothécaire qui est devenu la plus grande victime de la crise financière en Allemagne. Le fonds de sauvetage des banques du pays en a finalement pris pleinement possession en 2009.

Le gouvernement a vendu une grande partie de sa participation dans PBB via une cotation publique en 2015 et s’en est désinvesti complètement en 2021. En tant qu’entreprise publique, le prêteur a été confronté à une surveillance accrue des investisseurs sur ses objectifs de croissance et de rentabilité. Mais la concurrence croissante et la baisse des marges sur son marché domestique, où la Banque centrale européenne a introduit pour la première fois de son histoire des taux d'intérêt négatifs, ont limité les perspectives de l'entreprise.

PBB a répondu en se développant à l'étranger. Un premier effort de croissance au Royaume-Uni a été mis dans l'incertitude lorsque le pays a voté en faveur de sa sortie de l'Union européenne en 2016. L'expansion de PBB aux États-Unis a démarré peu de temps après.

“En tant que prêteur hypothécaire ayant des aspirations internationales, vous devez être aux États-Unis, c'est l'un des plus grands marchés”, a déclaré Dieter Hein, analyste du cabinet de recherche AlphaValue, qui a une recommandation d'achat sur PBB. Cependant, « il existe un risque à se trouver sur un marché que l’on ne connaît pas aussi bien que son pays d’origine ».

Les investisseurs se demandent désormais si PBB sera encore en mesure de verser un dividende cette année. Après avoir émis un avertissement sur les bénéfices en novembre, Arndt a déclaré qu'il annoncerait une décision sur les paiements ainsi que les résultats du quatrième trimestre, prévus pour le 7 mars.

La « décision prudente » serait de supprimer le dividende, a déclaré Filippo Alloatti, responsable des finances chez Federated Hermes. Il a ajouté que la banque pourrait devoir poursuivre ses provisions, car les superviseurs de la BCE surveillent très attentivement l'évolution de la situation.

L'année dernière, PBB a reçu la plus forte augmentation de ses exigences de fonds propres de la part de la BCE parmi plus de 100 prêteurs qu'elle supervise directement. La société a déclaré qu'elle était « bien au-dessus » de son exigence de capital réglementaire.

La grande question qui se pose aujourd'hui à Arndt est de savoir jusqu'à quel point la situation sur le marché américain des bureaux va s'aggraver avant de s'améliorer, d'autant plus que les récentes turbulences ont peut-être rendu plus difficile l'obtention de nouveaux financements. La société s’attend à ce que les prix de l’immobilier commercial « atteignent leur point bas au second semestre 2024 », selon le porte-parole.

Dans un autre communiqué, la société a déclaré jeudi qu'elle disposait d'un coussin de liquidités qui devrait lui permettre de fonctionner sans nouveau financement sur les marchés des capitaux pendant plus de six mois.

“Il n'y a pas de risque de liquidité imminent, car le financement de la banque est principalement à long terme sur le marché des capitaux ainsi qu'au niveau des dépôts”, a déclaré Sonja Foerster, vice-présidente de Morningstar DBRS. Elle dispose également « d’une vaste franchise d’obligations sécurisées et a augmenté ses dépôts à terme en 2023 ».

Néanmoins, « le refinancement sur le marché de gros non garanti sera plus difficile », a-t-elle déclaré.

  • Avec l'aide de Neil Callanan
  • (Ajoute un court intérêt au 11e paragraphe.)