Pour les investisseurs obligataires qui cherchent à miser gros sur une reprise cette année, les signes de détresse sur les marchés immobiliers mondiaux fortement endettés ne font que renforcer leur conviction.
Des endroits comme le Royaume-Uni, la Nouvelle-Zélande et la Suède – où les prix de l’immobilier s’effondrent et les versements hypothécaires explosent – figurent en bonne place sur leur liste de surveillance. La logique est que les décideurs politiques, réticents à tuer un moteur clé de la croissance dans de nombreuses économies avancées, suspendront ou finiront par annuler une partie du resserrement agressif effectué au cours de l’année écoulée.
James Ringer de Schroders Plc a surpondéré les gilts et les obligations d’État suédoises après une analyse approfondie des secteurs du logement les plus à risque de correction et de ce que cela pourrait signifier pour les marchés financiers. Martin Harvey, un gestionnaire de portefeuille de Wellington Management qui gère le Hartford World Bond Fund, s’attend à de solides rendements des marchés obligataires des Antipodes en 2023 pour des raisons similaires.
“On a l’impression que ce thème commence à se jouer”, a déclaré Ringer. “Le marché du logement est la partie la plus sensible aux taux d’intérêt de toute économie, c’est donc une très bonne indication de ce que pourrait être le reste de l’économie dans les trimestres à venir.”
Les prix de l’immobilier au Royaume-Uni ont chuté pour un cinquième mois en janvier, la plus longue série de baisses depuis la crise financière il y a plus de dix ans, ont montré mercredi les données de la Nationwide Building Society. Les approbations de prêts hypothécaires sont tombées à leur plus bas niveau en deux ans et demi en décembre, selon les chiffres de la Banque d’Angleterre publiés mardi.
L’histoire continue
En Suède, certains analystes s’attendent à une contraction économique de 1 % cette année alors que la construction de maisons s’effondre. Le nombre d’entreprises qui ont déposé le bilan a atteint son plus haut niveau depuis au moins une décennie en janvier, les constructeurs représentant un cinquième de ce chiffre.
Les économistes mettent en garde contre un scénario qu’ils appellent «dominance hypothécaire», lorsque la douleur du marché immobilier peut suffire à faire dérailler de nouvelles hausses de taux. La Banque des règlements internationaux a noté l’année dernière que, si une hausse modérée des taux pourrait aider à maîtriser la surchauffe des marchés, un renversement brutal des prix de l’immobilier comporte un risque important.
Les banquiers centraux sont également méfiants. La Banque du Canada a cité la semaine dernière une baisse substantielle de l’activité sur le marché de l’habitation alors qu’elle signalait une pause dans les hausses de taux. Le gouverneur de la banque centrale suédoise a déclaré mardi que les niveaux élevés d’endettement des ménages constituaient un risque pour l’économie. La Banque d’Angleterre a averti en décembre que quatre millions de ménages britanniques ressentiraient une augmentation significative des versements hypothécaires cette année.
“Les marchés du logement dans le monde pourraient être le principal obstacle à une augmentation suffisante des taux des banques centrales pour lutter contre l’inflation persistante”, a écrit Eva Sun-Wai, gestionnaire de fonds chez M&G Investment Management, dans un article de blog en janvier.
Le niveau d’endettement des ménages et la proportion d’hypothèques à court terme ou à taux variable sont de bons indicateurs de la vulnérabilité du marché de l’habitation, selon les investisseurs. Chris Jeffery, responsable des taux et de l’inflation chez Legal and General Investment Management, a déclaré que ces facteurs indiquent où “vous êtes le plus susceptible de voir le cycle de hausse des taux mordre en premier” et renforcent les arguments en faveur de l’achat d’obligations.
Des pays comme l’Allemagne, qui a le taux de propriété le plus bas de l’Union européenne, selon les données d’Eurostat, ou la France, où la réglementation contrôle la hausse des taux hypothécaires, sont considérés comme moins vulnérables à une fissure immobilière. En fait, l’économie de la zone euro s’est avérée plus résistante que prévu et les commerçants tablent sur une hausse supplémentaire de 150 points de base d’ici juillet. Cela a conduit Ringer de Schroders à compenser des positions plus importantes en obligations britanniques et suédoises par une sous-pondération en Allemagne.
Les États-Unis semblent également plus résilients, car la prévalence des prêts hypothécaires à taux fixe sur 30 ans a contribué à retarder l’impact de la hausse des taux d’intérêt sur les propriétaires. Les analystes disent qu’il est encore trop tôt pour évaluer la gravité de la récession, et le président de la Réserve fédérale, Jerome Powell, pourrait repousser les paris sur les baisses de taux alors que les décideurs politiques se réunissent cette semaine.
Des décisions difficiles
Certes, l’inflation reste une menace majeure malgré une série de lectures inférieures, imposant un défi aux décideurs politiques prêts à se détendre bientôt.
“Nous recherchons où les cycles de taux pourraient se retourner relativement rapidement et les marchés du logement en sont un élément central”, a déclaré Harvey.
(Mises à jour avec des détails sur le marché suédois au septième paragraphe.)
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