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Prêts hypothécaires pour les acheteurs qui ne sont généralement pas admissibles  : prêts non-QM


Le nombre d'Américains qui ont du mal à obtenir un prêt hypothécaire est en augmentation, et un groupe de prêteurs de market encaisse pour aider.

Sprout Home loan, Angel Oak, Carrington et Athas Capital Group sont quatre des prêteurs qui promettent d'aider les emprunteurs sans W-2. Ils offrent des prix compétitifs et disent qu'ils aident ceux qui sont sur la voie de la réparation de leur crédit.

Leur spécialité s'adresse aux investisseurs et aux emprunteurs ordinaires qui ne pouvaient pas se qualifier pour les normes de souscription strictes qui ont suivi la crise immobilière de 2008, ainsi qu'aux travailleurs indépendants. Suite à la crise des subprimes, ils ont été adoptés par certains mais n'ont pas joué un rôle majeur dans le financement du logement aux États-Unis.

Aujourd'hui, alors que le reste de l'industrie hypothécaire se contracte, ces prêteurs s'en sortent mieux que jamais en s'adressant aux emprunteurs qui étaient parias du marché en raison de faibles cotes de crédit, de lourdes dettes ou de leur statut de travailleurs non salariés. Les prêts de ces prêteurs diffèrent des prêts hypothécaires conventionnels, car or truck ils ne sont pas garantis par le gouvernement américain ou les agences financières Fannie Mae et Freddie Mac - qui ont des directives de souscription furthermore strictes - et ils ne répondent pas à la définition d'un "étalon-or" qualifié hypothécaire" fixé par le Purchaser Money Defense Bureau.

Prêts hypothécaires pour les acheteurs qui ne sont généralement pas admissibles  : prêts non-QM

Le bassin d'emprunteurs de ces prêts "non-QM" peut être significant, avec environ 8% des demandes de prêt hypothécaire refusées chaque année, selon l'éditeur de prêts hypothécaires HSH. Dans une autre étude, la société de funds personnelles NerdWallet a constaté que si les prêts traités par les prêteurs avaient augmenté de 10 % en 2020 par rapport à 2019, il y avait approximativement 58 000 refus supplémentaires.

Quant aux travailleurs indépendants, Pew Research a découvert l'année dernière qu'il y avait approximativement 16 thousands and thousands de ces travailleurs.

"Il y a in addition de propriétaires d'entreprises indépendants depuis le début de la pandémie, et leurs besoins ne sont pas facilement satisfaits par les prêts traditionnels", a déclaré Sam Bjelac, vice-président exécutif de Sprout Home finance loan.

Sprout Home loan est un prêteur dirigé par Michael Strauss, l'ancien chef d'American Household House loan, l'un des nombreux prêteurs à risque qui a fait faillite à la fin des années 2000. Les emprunteurs furthermore réguliers découvrent également qu'ils ne peuvent pas non furthermore entrer dans la boîte hypothécaire normal, a déclaré Bjelac.

Ainsi, alors que le marché hypothécaire intensifie son focus sur ces travailleurs mal desservis, le marché non-QM se développe. D'ici la fin de l'année, certains specialists prédisent que le marché non-QM quadruplera pour atteindre 100 milliards de dollars.

Angel Oak Mortgage loan Alternatives, un autre prêteur non-QM, a prévu que ses créations passeraient à 7,5 milliards de pounds cette année, contre 3,9 milliards de dollars en 2021. Angel Oak constate que les emprunteurs qui correspondent au moule non-QM sont "très mal desservis" aujourd'hui, juste comme ils l'étaient lorsque l'entreprise a repéré le besoin et s'est lancée dans le secteur non-QM il y a près de dix ans, a déclaré Tom Hutchens, vice-président exécutif chez Angel Oak.

En revanche, les prêteurs conventionnels s'efforcent de réduire leurs activités alors que la flambée des taux hypothécaires freine leurs activités. La Home loan Bankers Association prévoit que le total des prêts hypothécaires aux États-Unis plongera probablement de 40 % cette année à 6 800 milliards de dollars, la majeure partie de cette baisse étant due à la baisse des refinancements.

Les non-QM sont "as well as un art"

Ce qui est malade sur le marché hypothécaire conventionnel aide les prêteurs non-QM, dont les emprunteurs sont moins sensibles aux mouvements des taux d'intérêt parce qu'il y a peu d'alternatives. Les courtiers qui étaient occupés à proposer des refinancements de prêts additionally faciles à conclure au cours des dernières années sont soudainement désireux d'aider les emprunteurs qui ont furthermore de mal à se qualifier pour des prêts, y compris ceux qui pourraient profiter de produits non-QM, Brian O'Shaughnessy, a déclaré le co-PDG d'Athas Money Team.

Lors de l'octroi d'un prêt pour des emprunteurs ou des investisseurs non membres de QM, des prêteurs comme Angel Oak et Athas sont disposés à prendre en compte une moreover grande variété d'informations financières que les prêteurs qui vendent leurs emprunts à Fannie Mae ou Freddie Mac. Par exemple, Fannie Mae limite strictement le nombre de propriétés qu'elle finance pour un investisseur, mais Angel Oak aborde cela différemment.

"Si les flux de trésorerie de l'immeuble de placement couvriront leur hypothèque, leurs impôts et leurs assurances, et qu'ils ont une bonne cote de crédit et probablement des antécédents d'investisseur immobilier, alors nous pensons que c'est un bon prêt à faire", a déclaré Hutchens..

"C'est vraiment in addition un art et une spécialité dans le non-QM", a déclaré Greg Austin, vice-président exécutif de la société californienne Carrington Home loan Expert services, un autre prêteur non-QM ayant des liens avec l'industrie des subprimes d'avant la crise.

Carrington - comme c'est souvent le cas avec les prêteurs non-QM - travaille avec des emprunteurs indépendants pour analyser les relevés bancaires, les états des income et pertes ou les 1099 afin de déterminer leur admissibilité au prêt. Certains investisseurs conservent même un emploi traditionnel, juste pour que leur W-2 puisse leur éviter des maux de tête.

"Il est tellement furthermore difficile d'obtenir un prêt en tant que travailleur indépendant", a déclaré Ryan Chaw, un investisseur immobilier.

Les non-QM sont un "dernier recours"

Rashad Tillman, un résident californien, a déclaré que les prêts non-QM ont fini par être à la fois une bouée de sauvetage et un "dernier recours". Depuis qu'il a commencé à chercher des maisons au début de 2020, le père de trois enfants de 31 ans - et bientôt quatre - a déclaré qu'il rencontrait des road blocks à presque chaque tournant.

Premièrement, il a déclaré qu'un total de quatre brokers immobiliers et quatre brokers de crédit ne voulaient pas travailler avec lui en raison de son flux de revenus exclusive.

"En ce qui concerne les travailleurs indépendants, ils se disent:" Eh bien, cela prend trop de temps et c'est trop d'efforts "".

La circumstance financière de Tillman est compliquée. Il est directeur à temps plein chez un concessionnaire de voitures d'occasion, mais tire également des revenus de ses petites entreprises. En raison de la façon dont Tillman construction ses radiations, l'hypothèque la as well as élevée à laquelle il était admissible selon les méthodes traditionnelles était de 400 000 $, même s'il était convaincu qu'il pouvait se permettre davantage.

"Je ne peux pas regarder une cabane ici en Californie pour 400 000 $", a-t-il déclaré.

Tillman a déclaré avoir entendu parler de prêts non QM par le biais d'une publicité sur Fb vantant les "prêts sur relevé bancaire", qui sont approuvés sur la foundation des dépôts reflétés dans un compte bancaire au lieu d'un W-2. Il a rempli le sondage ci-joint, mais ce prêteur n'examinerait que 50 % de ce qu'il avait déposé dans son compte bancaire d'entreprise.

Il a poursuivi ses recherches jusqu'à ce qu'il trouve New American Funding, qui, selon lui, lui a proposé un prêt non QM évaluant 100% de ses revenus.

Son parcours ne s'est pas arrêté là. Deux entreprises de design résidentielle n'accepteraient pas de prêts non-QM. Ce n'est qu'en octobre, après près de 10 mois de recherche et d'abandon, qu'il a trouvé un constructeur de maisons agréable dans le comté de Riverside, en Californie, à environ 90 minutes de Los Angeles.

Il a pu acheter une maison de 640 000 $ de trois chambres et deux salles de bains encore en construction, qui a la cour de ses rêves. Cela n'aurait pas été achievable sans l'hypothèque alternate, a-t-il déclaré.

"Cela m'a permis de me qualifier enfin pour une maison que je peux me permettre, qui se trouve dans un quartier additionally sûr, que ma femme aimerait et où les enfants peuvent se sentir à l'aise de vivre", a-t-il déclaré.

Un inconvénient des prêts hypothécaires non QM est que les taux d'intérêt sont additionally élevés que les prêts conventionnels, en partie parce qu'ils sont vendus et regroupés dans des titres adossés à des prêts hypothécaires privés qui ne comportent pas les garanties de paiement des obligations émises par Fannie Mae, Freddie Mac ou Ginnie Mae. Les taux ont augmenté pour tous les prêts hypothécaires depuis le début de l'année, bien que Tillman paie toujours approximativement 7 %, soit 2 points de pourcentage de moreover qu'un prêt conventionnel.

Le taux n'est qu'une partie du coût d'avoir sa propre entreprise, a déclaré Tillman.

"De toute façon, cet argent allait aller quelque section", a-t-il déclaré. "Est-ce que je veux le jeter vers l'IRS? Ou est-ce que je le jette vers mon acompte sur une maison?"