Béatrice Garnier
WeWork tente de renégocier tous ses baux pour les bureaux commerciaux, selon l’entreprise. Cette décision vise à aider l’entreprise à redimensionner sa composition de coûts après des années de croissance non durable. C’est également un signe inquiétant de graves difficultés dans l’immobilier business, alors que les dettes approchent de leur échéance dans un contexte de baisse de la valeur des propriétés..
Dans le but de réduire ses coûts et de redimensionner son activité, WeWork a annoncé qu’elle se lance dans un approach de renégociation de la quasi-totalité de ses baux avec les propriétaires des bâtiments dans lesquels elle loue des espaces.
Cette décision est un signe de la détresse persistante de l’entreprise, alors qu’elle traverse une période de croissance non strong, mais c’est également un signe d’avertissement pour le secteur de l’immobilier industrial dans son ensemble.
Le PDG de WeWork, David Tolley, a déclaré mercredi dans une lettre que ses obligations de spot actuelles “restent encore trop élevées et sont considérablement en décalage avec les problems actuelles du marché”.
Ces « conditions actuelles du marché » font référence à un marché de l’immobilier commercial qui est soumis à une pression croissante en raison de la hausse des taux d’intérêt, des tendances persistantes du travail à domicile et de la baisse de la valeur de l’immobilier business.
Comme moins d’employés travaillent dans les bureaux par rapport à la pandémie, la demande d’espaces de bureaux a diminué, entraînant une baisse des revenus pour les propriétaires. Et à mesure que la demande d’espaces de bureaux diminue, la valeur sous-jacente du bâtiment lui-même diminue également.
La baisse de la demande crée une problem particulièrement difficile pour les propriétaires qui sont sur le position de refinancer la dette de leur immobilier industrial, étant donné que les taux d’intérêt ont grimpé au cours de l’année écoulée et atteignent des sommets depuis plusieurs années.
Le refinancement de la dette depuis des niveaux de taux d’intérêt proches de % avant la pandémie jusqu’aux taux actuels se situant entre 5 et 10 % pourrait exercer une pression financière croissante sur les propriétaires d’immeubles commerciaux et conduire à de nouveaux défauts de paiement.
WeWork considère cette faiblesse généralisée du marché de l’immobilier business comme une opportunité de renégocier ses baux à des conditions moreover favorables, et pourrait disposer d’un sure poids s’il menaçait de se retirer complètement du bail.
“Dans le cadre de ces négociations, nous prévoyons de quitter les web-sites inadaptés et sous-performants et de réinvestir dans nos actifs les additionally solides tout en améliorant continuellement notre produit”, a déclaré Tolley dans sa lettre.
Les taux d’inoccupation dans les immeubles de bureaux commerciaux ont constamment augmenté depuis le début de la pandémie en mars 2020, avec des taux d’inoccupation de bureaux aux États-Unis d’environ 13 %, bien au-dessus de leurs niveaux d’avant la pandémie d’environ 9,5 %. Le mouvement du travail hybride a également des conséquences néfastes sur le marché de l’immobilier de bureaux commerciaux, alors que les entreprises consolident leur empreinte ou s’appuient sur des espaces de coworking comme WeWork pour faciliter les réunions de bureau en personne plusieurs fois par mois.
Le pourcentage de travailleurs encore éloignés s’est stabilisé autour de 20 à 25 %, soit un niveau inférieur aux niveaux pandémiques mais beaucoup moreover élevé qu’avant la COVID-19. Selon Goldman Sachs, la superficie des bureaux vacants augmentera de 267 millions de pieds carrés au cours de la prochaine décennie et au-delà.
Tout cela entraîne un affaiblissement du marché qui entraîne une augmentation des taux de défaut et de délinquance pour les prêts hypothécaires commerciaux. Le taux de défaillance des prêts aux bureaux commerciaux a atteint 5 % le mois dernier, ce qui représente un sommet de près de deux ans.
Un rapport récent du Newmark Team suggère qu’environ 1,2 billion de dollars de dette immobilière commerciale sont « potentiellement en difficulté » et risquent de faire défaut. Newmark estime qu’il y a 303 milliards de bucks de prêts en difficulté qui arriveront à échéance jusqu’en 2025, ce qui pourrait conduire à une imprecise potentielle de refinancements douloureux.
“Il va y avoir un compte à rebours, et tous ceux qui ont attendu pour régler le problème vont le regretter”, a déclaré David Bitner, directeur de la recherche à Newmark, dans une job interview au Los Angeles Times le mois dernier.
Ce calcul pourrait finalement jouer en faveur de WeWork s’ils parviennent à obtenir des baux additionally avantageux, surtout si les travailleurs finissent par retourner au bureau.
