Amanda Han et Matthew MacFarland, CPA à temps plein et investisseurs immobiliers à temps partiel, soulignent l’importance des stratégies fiscales pour les investisseurs dans le secteur immobilier. Ils mettent en avant deux principales opportunités : le statut de professionnel immobilier qui permet d’abriter le revenu W-2 grâce aux pertes d’activités immobilières, et la possibilité de réduire son impôt sur le revenu via la location à court terme.
Stratégies fiscales sous-utilisées
Amanda Han déclare : « Je pense que ce qui se passe généralement, c’est que les gens ne savent pas comment utiliser ces avantages. » Avec leur société Keystone CPA, ils conseillent des clients sur l’utilisation optimale des déductions fiscales.
Le statut professionnel immobilier
Le statut professionnel immobilier est essentiel pour ceux qui souhaitent tirer parti des pertes locatives. En général, ces pertes sont considérées comme passives et ne peuvent compenser que les revenus passifs. Cela signifie qu’un comptable par exemple ne pourra pas utiliser ses pertes immobilières pour alléger son impôt sur ses revenus en tant que salarié. Pourtant, si un investisseur est reconnu comme un professionnel de l’immobilier, il peut déduire ces pertes contre tous types de revenus actifs.
Han veut attirer l’attention sur ce qu’elle appelle « l’allocation spéciale » de 25 000 $ : « Si votre revenu est inférieur à 100 000 $, vous pouvez réellement utiliser jusqu’à 25 000 $ de pertes contre le revenu W-2 ». Cette allocation diminue progressivement au-delà du seuil de 100 000 $, étant complètement supprimée lorsque confondue avec un revenu brut ajusté modifié atteignant 150 000 $.
La stratégie peut s’avérer particulièrement avantageuse lors du mariage avec une personne ayant également ce statut fiscal relevant d’un investissement locatif.
Elle précise : « C’est ce que nous appelons la faille de mariage », permettant ainsi aux couples dont l’un travaille en tant que professionnel immobilier de compenser leurs deux revenus.
Importance du travail actif dans l’immobilier
Pour être admissible au statut requis par les représentants fiscaux, trois conditions majeures doivent être remplies : passer plus de 750 heures par an dans des activités liées à l’immobilier ; plus de la moitié du temps travaillée doit être dédiée à cette activité ; et enfin participer activement aux opérations quotidiennes.
Matthew MacFarland souligne la difficulté pour certains salariés accumulant 2 100 heures par an dans leur emploi principal : « Vous pouvez imaginer… il sera très difficile d’avoir plus de temps dans l’immobilier que son travail. »
Une autre option intéressante grâce aux locations à court terme
Si un couple n’est pas éligible pour demander le statut réclamé par les représentants fiscaux mais gère directement une propriété louée temporairement, définie comme ayant un séjour moyen des clients inférieur ou égal à sept jours, il reste possible d’utiliser stratégiquement les pertes générées pour alléger leurs obligations fiscales.
Matthias rappelle : « D’une manière générale, l’IRS considère comme une activité passive », mais affirme qu’une gestion active autorisée renverse cette dynamique permettant ainsi aux investisseurs utilisant des techniques telles que la dépréciation, jusqu’à économiser significativement sur leurs impôts W-2.
Un exemple concret
Dans un exemple concret donné par Han concernant quelqu’un gagnant 500 000 $, elle explique qu’une maison louée en permanence pourrait induire jusqu’à 200 000 $ perdus ; cela devient alors possible grâce sa conversion en location courte durée afin d’alléger potentiellement cette facturation fiscale : « Alors peut-être que vous économisez 74 000 $ en taxes ».
La clé réside non seulement dans une bonne connaissance du système fiscal américain mais aussi dans une participation active au processus locatif adopté afin d’atteindre ces objectifs financiers bénéfiques.
Amanda conclut sur cet aspect envers tous types d’investisseurs : « Quelque soit votre niveau ! Pour ceux gagnant moins… cela a encore plus impact; mais si vous faites 80 000 €, économiser beaucoup représente davantage ! »
Cette mise au point éclaire toutes personnes désireuses d’apporter même quelques modifications quantifiant leurs responsabilités fiscales face aux lois actuelles régissant l’immobilier.
