Le marché immobilier américain traverse une période de bouleversements avec la contestation de la politique de coopération claire, régissant l’exposition des annonces. Bien que cette règle ait été maintenue, les tensions entre différents acteurs, notamment Compass et la National Association of Realtors (NAR), soulèvent des questions sur l’avenir du marché. L’accès aux annonces est de plus en plus segmenté, mettant en avant le contrôle croissant que certaines entreprises exercent sur les listings.
- Le marché immobilier américain traverse des bouleversements avec la contestation de la politique de coopération claire.
- La NAR a introduit une règle exigeant l'intégration des annonces au MLS dans un délai d'un jour, mais Compass la contrecarre.
- Compass remet en question l'approche traditionnelle du MLS, plaçant davantage de contrôle entre les mains des vendeurs.
- Des stratégies privées créent des exclusivités qui limitent l'accès aux informations immobilières pour certains agents.
La nature ouverte du marché immobilier se transforme
Traditionnellement, le marché immobilier fonctionnait comme un lieu accessible où tous pouvaient découvrir les annonces disponibles. Les agents utilisaient les services d’inscription multiples (MLS) pour partager largement leurs listes, croyant que cela maximisait leur visibilité et augmentait le nombre d’acheteurs potentiels. Cette méthode simple permettait également à l’ensemble des agents d’accéder facilement aux informations concernant les maisons mises en vente.
Les disputes autour de la politique de coopération claire persistent
La NAR a introduit, en 2020, une règle appelée « politique de coopération claire », qui exige que toute annonce soit intégrée au MLS dans un délai d’un jour après son lancement public. Bien qu’elle vise à garantir une visibilité uniforme des annonces immobilières pour tous les clients, certaines grandes entreprises telles que Compass contrecarrent cette règle en choisissant souvent d’exclure leurs listings du MLS pour un accès réservé uniquement à certains acheteurs.
Compass remet en question l’approche traditionnelle du MLS
Robert Reffkin, fondateur et PDG de Compass, argue que les vendeurs devraient avoir davantage de contrôle sur la manière dont ils commercialisent leurs maisons. Soulignant qu’une approche unique n’est pas toujours optimale pour chaque propriétaire, il rencontre aussi bien des soutiens qu’une vigueur opposition parmi ses pairs du secteur immobilier. Selon lui : « L’expansion du choix signifie que NAR ne permet toujours pas aux propriétaires de choisir exactement comment commercialiser leurs maisons, mais c’est un petit pas dans la bonne direction ».
L’impact grandissant des exclusivités privées sur le marché
Des stratégies telles que celle adoptée par Compass permettent aux agents de partager des propriétés inaccessibles au grand public via leurs propres sites Web sans passer par le MLS traditionnel. Ces « exclusivités privées » créent ainsi un paysage où seulement certains agents ont accès à une large gamme s’inscrivant dans ces types restreints — potentiellement préjudiciable pour ceux ayant choisi un agent différent. Reffkin déclare également : « Nous croyons fermement que les propriétaires devraient avoir le contrôle total et la flexibilité dans le choix de la façon dont ils commercialisent leur maison ».
Avenir incertain face à une fragmentation imminente du marché
Alors même que certaines règles demeurent inchangées pour assurer transparence et égalité d’accès sur le marché immobilier américain, beaucoup s’inquiètent d’un potentiel éclatement vers des réseaux privés qui limitent l’accès général aux informations cruciales sur les biens disponibles. Le panorama se divise alors entre protagonistes plaidant pour un système ouvert contre ceux souhaitant restreindre cette divulgation au profit personnel.
La lutte existentielle autour des pratiques établies nous laisse avec deux constats principaux : tout acteur perdra quelque chose dans ce jeu compétitif ; cependant il est clair qu’aucune résolution satisfaisante ne semble poindre à court terme.
