Le marché des prêts immobiliers DSCR en pleine mutation : entre opportunités et risques
Dans un contexte de hausse des taux d’intérêt et de ralentissement du marché locatif, les prêts « debt-service coverage ratio » (DSCR) suscitent autant d’engouement que d’inquiétudes. De petits investisseurs achètent toujours des propriétés tout en contournant les exigences traditionnelles, mais ils sont maintenant confrontés à une augmentation significative des remboursements difficiles.
Les prêts DSCR permettent aux investisseurs immobiliers d’acheter des maisons sans la nécessité de prouver leur situation financière personnelle stable. Plutôt que de se concentrer sur la solvabilité personnelle, les prêteurs évaluent uniquement le rendement locatif du bien. En théorie, cela devrait aider les petits acteurs à acquérir rapidement de nouveaux biens.
Cependant, selon Cotality, le nombre de prêts DSCR en situation de « sérieuse délinquance » a presque quadruplé au cours des trois dernières années. En août 2023, environ 2% des prêts DSCR étaient considérés comme en difficulté, contre seulement 0,5% à la même période l’année précédente. Bien que ces chiffres semblent maigres par rapport aux prêts conventionnels (environ 1%), cette montée rapide est inquiétante pour l’industrie.
Des pratiques discutables dans le secteur contribuent également à ce phénomène préoccupant : objectifs de loyer irréalistes et approbations hâtives ont parfois entraîné l’octroi de droits sur des propriétés dont les revenus locatifs ne couvrent pas même leurs paiements mensuels essentiels.
Hunter Latta chez Renovo Capital souligne comment ce type d’actif auparavant négligé est devenu populaire pendant la pandémie grâce aux taux d’emprunt bas et à un marché immobilier florissant. En 2022, plus de 44 milliards USD en prêts DSCR ont été émis, une forte augmentation par rapport aux 5,6 milliards USD en 2019.
Cette dynamique s’est néanmoins assombrie avec l’augmentation rapide des taux d’intérêt. Les obligations liées à ces emprunts soutiennent encore cette classe d’actifs malgré la récente crise; on observe qu’en août dernier près de 38 milliards USD ont été sécurisés via plus de 100 000 propriétés.
Certains experts notent que cela pourrait être bénéfique pour les acheteurs potentiels qui pourraient bénéficier de moins de concurrence sur le marché immobilier si certains investisseurs sont contraints à vendre leurs actifs endommagés. « La mathématique du rentier évolue dans un sens favorable » , indique Sujoy Saha chez S&P Global.
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