Béatrice Garnier
Le travail à length étant appelé à perdurer, les immeubles de bureaux ont du mal à attirer des locataires.. Certains acteurs des secteurs de l’immobilier et du bâtiment se tournent vers la conversion de bureaux en logements. Un promoteur et un architecte expliquent remark ils ont transformé les immeubles de bureaux du quartier financier de New York..
New York est confrontée à une double crise immobilière : une quantité massive de bureaux vides et presque aucune building de nouveaux logements.
Le passage au travail à distance induit par la pandémie a pris au dépourvu de nombreux acteurs du secteur de l’immobilier business. Mais certains promoteurs et architectes ont profité de l’occasion pour s’appuyer sur un modèle économique qu’ils poursuivaient bien avant le COVID-19 : transformer des immeubles de bureaux vides en logements.
Parmi eux figurent la société de développement et d’investissement immobilier Vanbarton Team et le cabinet d’architecture Gensler. Ils terminent actuellement la transformation du 160 Water Avenue, une tour de bureaux des années 1970 dans le Decrease Manhattan qui deviendra 586 appartements. Cela survient après que Vanbarton ait travaillé avec le cupboard d’architecture CetraRuddy pour convertir un bâtiment similaire situé au 180 Water Road en 574 unités en 2017.
Leur travail a bénéficié du soutien de politiciens comme le maire Eric Adams, qui a récemment annoncé son intention de graisser les rouages de la conversion de bureaux en logements. La plupart des 96 tens of millions de pieds carrés d’espaces de bureaux vacants à New York seraient trop coûteux, voire illégaux, pour être transformés en logements. Mais dans certains cas, c’est faisable.
Les conversions posent chacune des défis uniques. Un problème universel est le manque d’air et de lumière au centre de ces grands bâtiments commerciaux, et rendre moreover de fenêtres disponibles pour les appartements peut nécessiter une transformation extrême de ces tours de bureaux sombres et imminentes.
Déplacement de la superficie en pieds carrés
Avec les deux projets Drinking water Street, Vanbarton et ses partenaires ont pris des mesures particulièrement spectaculaires pour transformer les gratte-ciel modernistes en espaces habitables. Cela comprenait la découpe de trous au centre des bâtiments, l’ajout de nouveaux étages et le remplacement de toutes les fenêtres.
Au 180 H2o Avenue, les architectes ont conçu une cour de 30 pieds sur 40 pieds au centre du bâtiment pour apporter de la lumière et de l’air dans plusieurs appartements et espaces mécaniques. Ils ont également construit de nouveaux étages au-dessus du bâtiment pour compenser la superficie perdue et ajouté une piscine, un toit-terrasse, une salle de activity et d’autres équipements.
À 160 H2o, ils ont découpé trois « puits aveugles » centraux, ou vides, qui s’étendent sur toute la hauteur du bâtiment afin d’éliminer les espaces trop éloignés des fenêtres pour être utilisables, mais pas assez grands pour être transformés en cour.
Un rendu d’étages supplémentaires qui seront ajoutés au sommet du 160, rue H2o. Avec l’aimable autorisation de Gensler
Pour rattraper cette superficie perdue, ils ont transformé un étage à double hauteur qui stockait les systèmes mécaniques en deux étages, et ont ajouté de nouveaux demi-étages au sommet du bâtiment avec des penthouses et des terrasses, faisant passer la composition de 24 à 29 étages.. Le bâtiment disposera de près de 35 000 pieds carrés d’équipements, dont un toit-terrasse enveloppant. Plusieurs étages souterrains seront utilisés pour une salle de activity, un spa et un bowling, des espaces qui n’ont pas nécessairement besoin de lumière naturelle.
Directeur général de Vanbarton. “Et donc, au lieu de l’ajouter à l’unité et de créer ces unités extrêmement longues, nous l’avons retiré et ensuite placé ailleurs dans le bâtiment, là où cela avait beaucoup plus de sens.”
Robert Fuller, directeur de Gensler qui a dirigé la conception du 160 Water, a déclaré que les puits borgnes constituaient « probablement le additionally grand défi de planification » du projet.
L’équipe a également dû ajouter des renforts latéraux au bâtiment pour soutenir les étages supplémentaires, également appelés « surconstruction ».
“L’alternative à cela aurait été de réduire la taille de la surconstruction, mais vous perdez alors en pieds carrés”, a déclaré Fuller. “La plupart des développeurs ne cherchent pas à perdre de la superficie en pieds carrés s’ils peuvent l’éviter. C’est donc une analyse coûts-avantages que le customer doit effectuer lors de la conception.”
Ils ont transformé le leading étage du 160 H2o en un grand hall ouvert avec un salon, un café et une salle de courrier après avoir réalisé que la vente au détail n’aurait pas été la meilleure utilisation de l’espace, a déclaré Fuller.
Dans les deux bâtiments, toutes les fenêtres ont dû être remplacées par des fenêtres pouvant s’ouvrir. Une autre intervention majeure a consisté à moderniser tous les systèmes de chauffage, de climatisation, de ventilation, de plomberie et autres systèmes mécaniques pour répondre aux normes d’efficacité énergétique actuelles. Les systèmes améliorés rendront les deux bâtiments considérablement additionally efficaces, et Chilelli a déclaré que 160 Drinking water répondrait aux normes d’efficacité énergétique de New York pour 2024 et 2030.
Mais tout cela a un prix. Le loyer au 160 H2o variera d’environ 3 500 $ pour un studio jusqu’à 7 500 $ pour un deux chambres. La demande pour 180 H2o – où les appartements sont à peu près au même prix – était forte et le bâtiment s’est rapidement rempli. Chililli pense qu’il y a beaucoup in addition de gens qui aimeraient s’installer dans le quartier financier.
Mais il a déclaré qu’il aimerait voir les législateurs de l’État apporter une série de changements législatifs qui rendraient les conversions de bureaux en logements furthermore faciles pour les promoteurs et additionally abordables pour les New-Yorkais.
“S’il existe des incitations fiscales liées à certaines de ces conversions en fournissant un sure pourcentage d’une composante abordable, je pense que cela aidera également et j’aimerais voir cela”, a-t-il déclaré.
En attendant, Chililli a déclaré qu’il évaluait chaque semaine de nouvelles opportunités de conversion de bureaux et qu’il était enthousiasmé par le prochain projet.
Fuller a déclaré que son équipe étudiait des opportunités potentielles à la fois dans le quartier financier et dans le centre de Manhattan. Les projets de conversion sont stimulants mais amusants du position de vue de la conception, a-t-il déclaré.
“Tout bon designer relève ce défi et essaie de trouver des remedies créatives”, a-t-il déclaré. “À première vue, il serait facile de regarder un bâtiment comme le 160 et de dire : ‘Oh, ça ne marche pas. La plaque de sol est trop profonde.’ Mais nous avons pu trouver une solution. »
Alors que New York cherche à revitaliser ses quartiers d’affaires, les conversions de bureaux peuvent faire la différence.
“Cela insuffle vraiment une nouvelle vie à ces bâtiments”, a déclaré Chililli. “Vous créez ce buzz et cette nouvelle vie, et vous pourriez avoir 1 000 habitants ou in addition et les effets de cela sur cette rue, ce coin, ce quartier et la quantité de trafic piétonnier ainsi que d’autres activités de vente au détail – cela stimule vraiment le quartier et transform le paysage de la rue.
