La gestion immobilière est une activité à part entière qui représente un coût financier pour les propriétaires. Il s’agit d’un véritable investissement qui nécessite une excellente organisation et quelques notions de droit de l’immobilier. À défaut de passer par une agence de gestion immobilière, l’autogestion est une excellente alternative. Découvrez 7 conseils incontournables pour gérer votre bien immobilier vous-même !
Rédiger un bail type de location immobilière
La mise en location d’un bien immobilier implique la préparation d’un certain nombre de documents. Le contrat de bail fait partie des éléments les plus importants du dossier de location. La loi Alur de 2014 établit un contrat type que vous pouvez utiliser pour la rédaction de votre bail.
Que votre location soit meublée ou non, en colocation ou en bail unique, ce texte de loi vous permet de rédiger le type de contrat de location adaptée à votre bien immobilier. Ainsi, la rédaction de ce bail se fait lorsque vous avez reçu l’autorisation de mise en location de votre maison ou de votre appartement. Une autorisation que vous avez préalablement déposée auprès d’un établissement public de coopération intercommunale (EPCI) ou auprès de votre mairie.
Préparer le contenu du dossier de location
Ensuite, la préparation du dossier de location consiste à regrouper tous les documents obligatoires à annexer au bail locatif. En tant que propriétaire, vous avez alors le devoir de fournir à vos locataires de nombreuses pièces informatives relatives à l’appartement ou à la maison que vous mettez à disposition.
Parmi ces documents :
- une notice d’information de l’arrêté du 29 mai 2015
- l’extrait du règlement de copropriété
- un exemplaire de l’état des lieux d’entrée
- l’attestation de surface indiquant la superficie habitable
- le diagnostic de performance énergétique (DPE) qui une estimation de la consommation énergétique annuelle
- les diagnostics électricité et gaz certifiant le niveau de sécurité des installations âgées de plus de 15 ans
- le diagnostic plomb ou constat de risque d’explosion et exposition au plomb pour les habitations en location construite avant 1949
- l’état des risques et pollutions (ERP)
- le diagnostic amiante pour les logements construits avant le 1er juillet 1997
Fixer le montant des loyers et des charges
En ce qui concerne la fixation du loyer de votre logement, il est indispensable de suivre les contraintes réglementaires imposées par votre commune. En effet, il existe un système de plafonnement des loyers en fonction de votre localisation géographique.
Quant à la fixation des charges locatives, il existe 2 méthodes pour les calculer :
- les provisions sur charges sont versées par le locataire en sus du loyer fixe, avec une régularisation des charges en fin d’exercice comptable
- le forfait de charges correspond à un montant fixe en sus du loyer, versé mensuellement par le locataire
Quel que soit le mode de calcul des charges locatives, ces dernières sont explicitement stipulées sur le bail.
Diffuser l’annonce de location immobilière
Afin de potentialiser vos chances de trouver rapidement un locataire, la diffusion de l’annonce doit se faire de manière dense, mais qualitative. En effet, le locataire accorde une importance particulière à l’environnement dans lequel se situe le bien en location.
Pour trouver un locataire rapidement, votre annonce doit également comporter des caractéristiques utiles telles que :
- la localisation précise du bien avec les différents services et commerces de proximité
- les caractéristiques de la maison ou de l’appartement : surface habitable, nombre d’étages accessibles avec ou sans ascenseur, terrasse, parking, etc
- les équipements à la disposition du locataire : chauffage collectif, cuisine équipée, gaz de ville, etc
- de nombreuses photos de qualité, le classement de performance énergétique, le montant du loyer et des charges, la date de disponibilité de logement, etc
Le fait de fournir le maximum de détails permet aux locataires d’avoir une idée générale du bien à louer avant de vous contacter. En tant qu’autogérant, cela vous permet également de filtrer les locataires véritablement intéressés par votre bien, et gagner en efficacité sur les temps de visite.
Anticiper les risques de loyers impayés
Tous les propriétaires ont à cœur de trouver des locataires solvables et fiables. Il est donc très important pour vous d’anticiper les risques de loyers impayés. Que votre candidat locataire soit en contrat à durée indéterminée ou titulaire d’un contrat de courte durée, la souscription à une assurance garantie loyers impayée à payer et retards de paiement vous permet d’assurer une protection juridique.
Choisir un outil de gestion locative efficace
Pour bien gérer votre immobilier en location vous-même, le choix d’un outil de gestion améliore votre organisation. Ainsi, un outil simple à utiliser, complet et fiable vous fait gagner un temps non négligeable ! L’avantage à utiliser un logiciel de gestion locative est que celui-ci automatise certaines tâches telles que : le rappel des loyers, l’archivage des contrats et la signature du contrat, le rappel des différents diagnostics à réaliser, l’indexation des réparations et travaux de réhabilitation à faire, la gestion des vacances locatives, les obligations fiscales, etc.
Avoir recours aux packs mobiliers
Si vous avez opté pour une offre de location meublée, dans ce cas les packs mobiliers vous facilitent grandement la vie ! Il s’agit d’offres globales incluant tous les services d’installation de meuble dans la maison ou l’appartement que vous mettez en location. Les packs mobiliers s’adaptent à la taille du bien, mais également à sa finalité. Par exemple, si vous avez un studio à mettre en location, vous avez le choix entre des packs mobiliers pour étudiant ou pour jeune travailleur.
Faut-il privilégier les packs mobiliers pour l’autogérance de vos biens ?
L’autogérance de vos biens immobiliers est une excellente solution si vous souhaitez faire des économies sur les honoraires des agences. Toutefois, il est important d’avoir d’excellentes notions en matière de droit immobilier et différentes normes réglementaires. Mais aussi, une bonne capacité à prévoir les besoins de vos futurs locataires en matière de confort et de budget. Les packs mobiliers sont alors une solution incontournable pour meubler vos maisons et appartements en location.
