Présidente d’une association de copropriétaires à Los Angeles, Lana Martin ne figurait pas parmi les fonctions qu’elle avait prévues. Ce poste bénévole la place désormais au cœur de tensions avec ses voisins, sur fond de travaux de toiture.
Lana Martin a acheté en 2022 un logement dans une maison de ville, au sein d’un complexe de 13 unités à Los Angeles. Elle a rapidement constaté que les dirigeants de l’association laissaient plusieurs problèmes sans réponse, dont un toit vieux de plusieurs décennies qui inondait les salons des voisins. Fonctionnaire de l’État de Californie, elle a décidé de rejoindre le conseil, composé de trois personnes, pour donner un coup de main.
Les deux autres membres étant peu impliqués, « tout retombe sur moi », résume-t-elle. Elle gère les appels des prestataires, reçoit les réclamations des résidents et encadre un gestionnaire de biens aux moyens limités.
Le projet de remplacement de la toiture a provoqué la colère des habitants. Son coût, d’environ 160 000 dollars, se traduit par une cotisation exceptionnelle de 13 000 dollars par logement, que plusieurs résidents refusaient d’accepter. Certains voisins ont accusé le conseil et la société de gestion d’agir illégalement et menacé de faire appel à un avocat. Lana Martin a dû bloquer les numéros de téléphone de certains d’entre eux.
« Ils voulaient tout remettre en question, refaire le match après coup, plutôt que de s’impliquer », dit-elle.
Un bénévolat qui se heurte à l’indifférence
Les associations de copropriétaires sont souvent critiquées. Ce sont des structures privées, dirigées par des bénévoles sans expertise particulière, qui vivent les uns à côté des autres. Pourtant, leur nombre progresse : 373 000 associations de ce type existaient aux États-Unis en 2025, couvrant 29,6 millions de logements et 78,1 millions d’habitants, contre 222 500 en 2000.
Le manque d’implication des résidents pèse sur ceux qui acceptent de siéger. James, designer produit à Los Angeles, a rejoint le conseil de sa copropriété en 2023, après que des voisins lui ont demandé de l’aide, puisqu’il travaille depuis chez lui. Il répond désormais à des questions sur les numéros d’interphone ou la présence de rats, et même à un signalement de fuite de gaz. Il souhaiterait démissionner, mais personne d’autre ne se propose. Il a demandé que son nom de famille ne soit pas publié, afin de préserver sa vie privée.
« Les HOA sont l’environnement sous pression ultime pour les interactions humaines », affirme A.J. Steigman, investisseur immobilier en Floride, qui siège actuellement dans deux conseils.
Des finances sous pression
Au cœur des conflits se trouvent les questions d’argent. Beaucoup de conseils ont maintenu les cotisations à un niveau artificiellement bas pendant des décennies, alors que le vieillissement des bâtiments se conjugue à la hausse des primes d’assurance et à des règles plus strictes. La Floride, deuxième État derrière la Californie pour le nombre d’associations, en offre une illustration : 50 600 groupes y couvrent 4,5 millions de logements. Après l’effondrement en 2021 des copropriétés de Surfside, qui a fait 98 morts, l’État a imposé des inspections structurelles aux bâtiments qui atteignent un certain âge. Redfin a relevé en 2024 des hausses des charges à deux chiffres dans plusieurs villes, dont Tampa et Orlando.
Paul Vesely a rejoint en 2009 le conseil de la copropriété floridienne dont il possède un logement comme résidence secondaire. Les gestionnaires sur place l’avaient mis en garde contre la commande d’une expertise technique, car « ils pourraient trouver quelque chose ». L’association a depuis contracté plus de 2 millions de dollars d’emprunts pour financer des travaux, soit plusieurs milliers de dollars par an et par logement. Une copropriétaire, qui souffre d’un cancer, est actuellement en retard de paiement, et le conseil la transmettra au recouvrement si elle ne règle pas sa dette. « Aussi désolés que nous puissions être pour une personne en particulier, nous devons être cohérents », dit-il.
Bill Masterson se souvient d’une réunion de copropriété à Chicago, où un homme âgé s’était opposé à une dépense de 225 000 dollars pour aménager un parking. « Pourquoi ne pas attendre que je meure ? » a-t-il demandé. Le conseil a néanmoins poursuivi le projet. « Les gens d’un certain âge, même s’ils ne sont pas financièrement fragiles, se demandent si l’argent suffira pendant leur vie », dit Bill Masterson.
Lana Martin, elle, qualifie son expérience d’« aventure mouvementée ». Le chantier de la toiture vient de commencer, mais elle doit encore rédiger une politique de remorquage. « Les gens ne vont pas accepter spontanément en se disant : «Oh oui, je ne devrais pas bloquer les allées» », dit-elle.
